ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 ใครต้องจ่าย คำนวณอย่างไร?

เข้าใจหลักเกณฑ์ภาษีที่ดิน บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ และที่ดินว่างเปล่า พร้อมวิธีตรวจสอบภาษีและสิ่งที่ต้องทำเมื่อได้รับหนังสือแจ้งประเมิน

บริการของเรา สอบถามข้อมูลเพิ่มเติม

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือภาษีที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจัดเก็บเป็นรายปีจากเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง โดยพิจารณาจากมูลค่าประเมินและประเภทการใช้ประโยชน์ เช่น อยู่อาศัย เกษตรกรรม พาณิชยกรรม หรือที่ดินว่างเปล่า บ้านหลังหลักของบุคคลธรรมดาอาจได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีตามเงื่อนไขกฎหมาย แต่ไม่ใช่บ้านทุกหลังจะได้รับยกเว้นเหมือนกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land and Building Tax) เป็นภาษีทรัพย์สินที่จัดเก็บตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 โดยเริ่มจัดเก็บตั้งแต่ปี 2563 เพื่อใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน รวมถึงภาษีบำรุงท้องที่เดิม

ภาษีประเภทนี้จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา ไม่ใช่ภาษีที่ยื่นชำระต่อกรมสรรพากรโดยตรง จำนวนภาษีที่ต้องชำระขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญ ได้แก่ มูลค่าประเมินทรัพย์สิน ประเภทการใช้ประโยชน์ สิทธิยกเว้นหรือลดหย่อน และอัตราภาษีที่ใช้บังคับในปีนั้น

ใครบ้างที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง?

โดยหลัก ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีสำหรับทรัพย์สินนั้น
ผู้ที่อาจมีหน้าที่เสียภาษี ได้แก่

  • บุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของบ้าน คอนโด หรือที่ดิน
  • เจ้าของบ้านหลังที่สองหรืออสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
  • บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่ถือครองที่ดิน อาคารสำนักงาน หรืออาคารพาณิชย์
  • เจ้าของที่ดินว่างเปล่าหรือที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามควรแก่สภาพ
  • ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในทรัพย์สินของรัฐตามเงื่อนไขกฎหมาย

ตัวอย่าง: หากบริษัทเป็นเจ้าของอาคารสำนักงาน บริษัทอาจมีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับอาคารดังกล่าว แม้ว่าจะยังไม่ได้ใช้พื้นที่ทั้งหมดในการประกอบธุรกิจก็ตาม โดยต้องพิจารณาลักษณะการใช้ประโยชน์จริง

ความรู้จากประสบการณ์ที่นำมาใช้กับทุกบทความ

ด้วยประสบการณ์ด้านบัญชีและภาษีมากกว่า 30 ปี KPCS Accounting นำความเข้าใจจากการดูแลธุรกิจจริงมาถ่ายทอดเป็นบทความด้านบัญชี ภาษี กฎหมายธุรกิจ
และเรื่องสำคัญสำหรับผู้ประกอบการเนื้อหาถูกจัดทำให้เข้าใจง่าย และเชื่อมโยงกับสถานการณ์ที่ผู้ประกอบการพบในการดำเนินธุรกิจ
เพื่อช่วยให้สามารถนำข้อมูลไปใช้ประกอบการตัดสินใจและเตรียมความพร้อมได้อย่างเหมาะสม

รู้จัก KPCS Accounting เพิ่มเติม

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีกี่ประเภท?

ตัวอย่าง: หากบริษัทเป็นเจ้าของอาคารสำนักงาน บริษัทอาจมีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับอาคารดังกล่าว แม้ว่าจะยังไม่ได้ใช้พื้นที่ทั้งหมดในการประกอบธุรกิจก็ตาม โดยต้องพิจารณาลักษณะการใช้ประโยชน์จริง
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีกี่ประเภท?
การจัดเก็บภาษีแบ่งตามลักษณะการใช้ประโยชน์หลัก 4 ประเภท

1. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรกรรม
หมายถึงทรัพย์สินที่ใช้ทำเกษตรกรรมตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด เช่น การปลูกพืชหรือเลี้ยงสัตว์ โดยต้องพิจารณาสภาพการใช้ประโยชน์จริงและเงื่อนไขของทางราชการ
บุคคลธรรมดาที่เข้าเงื่อนไขอาจได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีรวมไม่เกิน 50 ล้านบาทภายในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้น

2. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย
ได้แก่ บ้านพักอาศัย คอนโดมิเนียม และที่อยู่อาศัยอื่นที่เข้าเงื่อนไขตามกฎหมาย
การเสียภาษีจะแตกต่างกันระหว่างบ้านหลังหลัก บ้านหลังอื่น และกรณีที่เจ้าของถือกรรมสิทธิ์เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง

3. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้ประโยชน์อื่น
เช่น อาคารสำนักงาน ร้านค้า โรงแรม โกดัง หรืออาคารที่ใช้ประกอบธุรกิจ โดยทั่วไปอยู่ในกลุ่มการใช้ประโยชน์อื่น ซึ่งมีอัตราภาษีต่างจากการใช้เพื่ออยู่อาศัย

4. ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ
เป็นที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด โดยอาจมีภาระภาษีสูงกว่าทรัพย์สินเพื่ออยู่อาศัย และมีหลักเกณฑ์เพิ่มอัตราภาษีเมื่อปล่อยทิ้งไว้อย่างต่อเนื่อง

ข้อควรทราบ: ที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างไม่ได้หมายความว่าจะถูกจัดเป็นที่ดินว่างเปล่าเสมอไป ต้องพิจารณาการใช้ประโยชน์จริงด้วย บ้านหลังแรกต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไหม?
บ้านหลังหลักของบุคคลธรรมดาอาจได้รับยกเว้นภาษี แต่ต้องเข้าเงื่อนไขตามกฎหมาย
กรณีที่บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและบ้าน ใช้เป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี จะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท
หากเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามเงื่อนไข จะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 10 ล้านบาท

ลักษณะทรัพย์สิน

หลักเกณฑ์ยกเว้นมูลค่าฐานภาษี

บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของบ้านและที่ดิน มีชื่อในทะเบียนบ้าน

ไม่เกิน 50 ล้านบาท

บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง มีชื่อในทะเบียนบ้าน

ไม่เกิน 10 ล้านบาท

บ้านหลังอื่นหรือบ้านที่ไม่เข้าเงื่อนไข

ไม่ได้รับสิทธิยกเว้นดังกล่าว

บ้านหรืออาคารที่บริษัทเป็นเจ้าของ

ไม่ได้รับสิทธิยกเว้นสำหรับบ้านหลังหลักของบุคคลธรรมดา

การมีบ้านราคาไม่เกิน 50 ล้านบาทจึงไม่ได้ทำให้ได้รับยกเว้นโดยอัตโนมัติ หากไม่เข้าเงื่อนไขเรื่องกรรมสิทธิ์ การใช้ประโยชน์ และทะเบียนบ้าน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคำนวณอย่างไร?

หลักการคำนวณเบื้องต้นคือ
ภาษีที่ต้องชำระ = ฐานภาษีที่ต้องเสียภาษี × อัตราภาษีที่ใช้บังคับ
โดยต้องพิจารณามูลค่าประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หักมูลค่าที่ได้รับยกเว้นตามสิทธิ และใช้อัตราภาษีตามประเภทการใช้ประโยชน์และช่วงมูลค่า

ตัวอย่างการคำนวณภาษีอาคารพาณิชย์
สมมติว่าบริษัทเป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์ที่มีมูลค่าฐานภาษี 10 ล้านบาท และเข้าเกณฑ์ใช้อัตราภาษี 0.30%
ภาษีเบื้องต้น = 10,000,000 × 0.003
เท่ากับ 30,000 บาทต่อปี

ตัวอย่างนี้เป็นการคำนวณเพื่ออธิบายหลักการ โดยสมมติว่ามูลค่า 10 ล้านบาทเป็นฐานภาษีหลังพิจารณารายการที่เกี่ยวข้องแล้ว และไม่มีสิทธิลดหรือยกเว้นเพิ่มเติม จำนวนภาษีจริงต้องตรวจสอบจากหนังสือแจ้งประเมินของท้องถิ่น

คู่มือของกรมสรรพากรระบุด้วยว่าเป็นแนวทางและตัวอย่างเพื่อช่วยทำความเข้าใจ และอาจไม่ครอบคลุมทุกกรณี ดังนั้นเอกสารจริงควรสอดคล้องกับข้อเท็จจริงของธุรกรรมนั้นด้วย

ที่ดินว่างเปล่าต้องเสียภาษีเท่าไร?

ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพอยู่ในกลุ่มที่มีอัตราภาษีค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับทรัพย์สินเพื่ออยู่อาศัย

ตัวอย่างเช่น ที่ดินว่างเปล่าที่มีมูลค่าฐานภาษี 5 ล้านบาท และใช้อัตราภาษี 0.30% จะมีภาษีเบื้องต้น 15,000 บาทต่อปี
หากที่ดินเข้าหลักเกณฑ์ปล่อยว่างเปล่าต่อเนื่อง 3 ปี กฎหมายกำหนดให้เพิ่มอัตราภาษีอีก 0.30 จุดเปอร์เซ็นต์ในทุก 3 ปี โดยมีเพดานอัตราภาษีตามกฎหมาย
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาว่าเป็นที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ต้องอาศัยข้อเท็จจริงและหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ ไม่ควรสรุปจากการที่ไม่มีอาคารบนที่ดินเพียงอย่างเดียว

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องจ่ายเมื่อไร?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีรายปี โดยใช้สถานะการถือครองทรัพย์สิน ณ วันที่ 1 มกราคมเป็นหลักในการพิจารณาผู้มีหน้าที่เสียภาษี ตามกรอบกฎหมายปกติ การชำระภาษีมีกำหนดภายในเดือนเมษายน แต่ในบางปีหน่วยงานรัฐอาจประกาศขยายกำหนดเวลาออกไป
ดังนั้น สำหรับปีภาษี 2569 ผู้เสียภาษีควรตรวจสอบกำหนดเวลาที่ใช้จริงจากหนังสือแจ้งประเมินและประกาศขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ไม่ควรอาศัยกำหนดเวลาในบทความเก่าของปีก่อน

ตรวจสอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ที่ไหน?

เจ้าของทรัพย์สินสามารถตรวจสอบข้อมูลได้จากสำนักงานเขต เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบลที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
ข้อมูลที่ควรตรวจสอบ ได้แก่

  • ชื่อเจ้าของหรือผู้มีหน้าที่เสียภาษี
  • เลขที่โฉนดหรือข้อมูลทรัพย์สิน
  • ประเภทการใช้ประโยชน์
  • มูลค่าประเมินและฐานภาษี
  • สิทธิยกเว้นหรือลดภาษี
  • จำนวนเงินและกำหนดเวลาชำระ

หากข้อมูลทรัพย์สินหรือประเภทการใช้ประโยชน์ไม่ตรงกับความจริง ควรติดต่อหน่วยงานท้องถิ่นเพื่อขอตรวจสอบหรือแก้ไขตามขั้นตอน

ได้รับหนังสือแจ้งประเมินภาษีผิด ต้องทำอย่างไร?

หากได้รับหนังสือแจ้งประเมินแล้วพบว่ามูลค่าทรัพย์สิน ประเภทการใช้ประโยชน์ หรือสิทธิยกเว้นไม่ถูกต้อง ผู้เสียภาษีมีสิทธิยื่นคำร้องคัดค้านการประเมินตามขั้นตอนกฎหมาย
โดยทั่วไปต้องยื่นคำร้องภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งการประเมิน พร้อมหลักฐานที่เกี่ยวข้อง เช่น เอกสารกรรมสิทธิ์ รูปถ่ายการใช้ประโยชน์ หรือข้อมูลทะเบียนบ้าน
การยื่นคัดค้านไม่ได้หมายความว่าจะได้รับอนุญาตให้เลื่อนชำระภาษีโดยอัตโนมัติ จึงควรสอบถามเรื่องการชำระหรือการขอทุเลากับหน่วยงานที่รับผิดชอบด้วย

บริษัทที่ถือครองที่ดินหรืออาคารต้องระวังอะไรบ้าง?

สำหรับบริษัทและห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล การถือครองอสังหาริมทรัพย์อาจมีผลต่อทั้งภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การบันทึกบัญชี และการจัดทำเอกสารประกอบค่าใช้จ่าย
ประเด็นที่ควรตรวจสอบ ได้แก่

  • ทรัพย์สินจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทหรือบุคคลธรรมดา
  • อาคารใช้เป็นสำนักงาน โกดัง ให้เช่า หรือมีการใช้ประโยชน์หลายประเภท
  • มีหนังสือแจ้งประเมินและหลักฐานชำระภาษีครบถ้วนหรือไม่
  • รายการภาษีได้รับการบันทึกบัญชีอย่างเหมาะสมหรือไม่
  • มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์หรือโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างปีหรือไม่

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นคนละประเภทกับภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) บริษัทจึงต้องพิจารณาหน้าที่ทางภาษีแต่ละประเภทแยกจากกัน

สรุปภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีรายปีที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของบ้าน คอนโด ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ของกิจการ โดยคำนวณจากมูลค่าทรัพย์สินและลักษณะการใช้ประโยชน์
บ้านหลังหลักของบุคคลธรรมดาอาจได้รับยกเว้นตามเงื่อนไข ขณะที่บ้านหลังอื่น อาคารพาณิชย์ และที่ดินว่างเปล่าอาจมีภาระภาษีแตกต่างกัน
ก่อนชำระภาษีทุกปี ควรตรวจสอบหนังสือแจ้งประเมิน ประเภทการใช้ประโยชน์ สิทธิยกเว้น และกำหนดเวลาจากหน่วยงานท้องถิ่น เพื่อหลีกเลี่ยงการชำระผิดหรือพลาดสิทธิที่กฎหมายกำหนด

บทความที่เกี่ยวข้องที่คุณอาจสนใจ

ดูบทความทั้งหมดจาก KPCS

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

A: เป็นภาษีรายปีที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจัดเก็บจากเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง โดยทั่วไปพิจารณาผู้มีหน้าที่เสียภาษีจากสถานะการถือครอง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี

A: หากเป็นบ้านหลังหลักของบุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของทั้งบ้านและที่ดิน และมีชื่อในทะเบียนบ้านตามเงื่อนไขกฎหมาย จะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่หากไม่เข้าเงื่อนไขก็อาจต้องเสียภาษี

A: ไม่จำเป็นต้องเสียเสมอไป หากเข้าเงื่อนไขการยกเว้นสำหรับบ้านหลังหลัก แต่บ้านหลังที่สอง บ้านให้เช่า หรือบ้านที่บริษัทเป็นเจ้าของอาจไม่ได้รับสิทธิยกเว้นแบบเดียวกัน

A: คอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่เจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดาและใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักอาจได้รับยกเว้นตามเงื่อนไขกฎหมาย

A: บ้านที่เข้าเงื่อนไขเป็นที่อยู่อาศัยหลักอาจได้รับสิทธิยกเว้น ส่วนบ้านหลังอื่นโดยทั่วไปไม่มีสิทธิยกเว้นมูลค่าฐานภาษีสำหรับบ้านหลังหลัก จึงต้องตรวจสอบการประเมินแยกแต่ละหลัง

A: ไม่สามารถคำนวณจากจำนวนไร่เพียงอย่างเดียวได้ เพราะภาษีขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมินและประเภทการใช้ประโยชน์ เช่น ที่ดินว่างเปล่ามูลค่า 5 ล้านบาทที่ใช้อัตรา 0.30% จะมีภาษีเบื้องต้น 15,000 บาทต่อปี

A: อาจต้องเสียภาษี โดยต้องตรวจสอบว่าที่ดินถูกจัดเป็นที่ดินว่างเปล่าหรือมีการใช้ประโยชน์ประเภทอื่นตามหลักเกณฑ์ของทางราชการ

A: กรอบเวลาปกติคือภายในเดือนเมษายน แต่กำหนดจริงอาจเปลี่ยนได้ตามประกาศขยายเวลาในแต่ละปี ควรตรวจสอบหนังสือแจ้งประเมินและประกาศของท้องถิ่นก่อนชำระ

A: การไม่ได้รับหนังสือแจ้งไม่ได้ยืนยันว่าไม่มีหน้าที่เสียภาษี หากเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่อยู่ในเกณฑ์ ควรติดต่อสำนักงานเขต เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบลที่ทรัพย์สินตั้งอยู่เพื่อตรวจสอบ

A: ไม่ใช่ ภาษีประเภทนี้จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น สำนักงานเขต เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล ไม่ใช่การยื่นแบบภาษีเงินได้ต่อกรมสรรพากร

A: โดยทั่วไปบริษัทที่เป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคารมีหน้าที่เสียภาษีตามประเภทการใช้ประโยชน์และมูลค่าทรัพย์สิน โดยไม่ได้รับสิทธิยกเว้นบ้านหลังหลักที่กำหนดสำหรับบุคคลธรรมดา

A: ได้ ผู้เสียภาษีสามารถยื่นคำร้องคัดค้านต่อผู้บริหารท้องถิ่นภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้งการประเมิน โดยควรแนบหลักฐานที่แสดงว่าข้อมูลหรือการประเมินไม่ถูกต้อง

แหล่งอ้างอิงหลัก

กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น — ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้มีหน้าที่เสียภาษี และหน่วยงานท้องถิ่นที่รับผิดชอบการจัดเก็บ
หน่วยงานองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น — หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การยกเว้นมูลค่าฐานภาษี และการคำนวณภาษีตามประเภททรัพย์สิน
กรุงเทพมหานคร — ขั้นตอนการยื่นคำร้องคัดค้านและอุทธรณ์การประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

ดูบริการติดต่อหน่วยงานราชการ

ปรึกษาทีมงาน KPCS Accounting

แจ้งบริการที่ต้องการหรือข้อมูลเบื้องต้นของกิจการ ทีมงานจะติดต่อกลับเพื่อแนะนำบริการและประเมินขอบเขตงานที่เหมาะสม